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房价下跌银行追要抵押物 小概率事件会扩大吗?

时间:2023-01-08 点击:


          经济观察报 记者 丁文婷 在广州增城区买房的王先生近来十分疑惑,三年来,他一直按时缴纳房贷,但前不久,他接到了银行贷款经理打来的电话,称400万的房子因为价格下跌,需要“补差价”50万。
 
王先生的经历并非个例。12月底,知名数码博主李杰灵曾在微博上发帖,称自己在深圳贷款购买的房屋近期因评估价下降,银行要求他按照合同约定补足50万元左右的本金。
 
所谓“补差价”“补足本金”,是指当抵押物价值减少到一定程度时,银行会要求抵押人补足抵押物的价值。
 
在房价普涨时代,不要说普通购房者,就是绝大多数银行个人信贷经理在自己的职业生涯里都从没有遇到过此类事件,但当房价走入下行通道,房屋价值跌破贷款额度的事情可能不再新鲜,补抵押物的现象也不再是孤例。
 
要求补抵押物是否合法合理,对购房者来说,这笔钱该交吗?
 
小概率事件
 
李杰灵告诉经济观察报,其所购房屋是一套公寓,通过正常的房屋抵押贷款进行购房,该公寓位于罗湖区,最近半年成交价大跌。
 
王先生的房子购置于2019年底,那是一套位于广州增城区的住宅。贷款7成,即280万,现在房价跌了近2成,按照目前的价格只能贷230万左右,这也导致银行通知他补足50万元的抵押物。
 
深圳、广州、上海多家国有银行的信贷经理均表示,因房价下跌要求购房者补充抵押物的情形在其从业生涯中从未出现过。“这是非常小概率的事件”,一位深圳某四大行的个人信贷经理介绍,银行给出的评估价格是参考深圳市的指导价,指导价没出现变动的情况下,不会出现这种问题。并且,住房贷款审批与发放,以购房者贷款时评估的价值和核定的额度为准。除非客户要续贷,房屋价格变低了,才会使得可贷款金额减少,一般不会针对已经存续的贷款合同做调整。
 
上海建设银行一位贷款经理告诉经济观察报,虽然抵押物价值是贷后管理的项目之一,但目前其所在支行从未在贷后请评估机构对抵押房产的价值进行重估,并要求购房者补足抵押物。
 
“虽然是极个别事件,但理论上仍是可能发生的。”上述上海某国有银行一位信贷经理表示,房贷的全称为住房抵押贷款,贷款的金额与抵押物价值挂钩,贷款金额不得少于抵押物价值的一定比例,抵押物价值下降需要补抵押物。尤其是当房价下降幅度较大时,房屋价值甚至少于抵押贷款额度,银行可能会要求补充抵押物。
 
实际上,在一些个人购房借款合同中,银行已经在条款中约定了如何处理抵押物价值下降的情形。
 
例如,建设银行上海市分行的一份个人住房抵押借款合同中规定,抵押期间内,因第三人行为、国家征收、没收、征用、无偿收回、拆迁、市场行情变化或任何其他原因导致抵押财产毁损、灭失、价值减少;借款人未提供符合贷款人要求的新的担保,贷款人认为可能危及合同项下债权安全。
 
该行一位贷款经理介绍,房价下跌即适用于市场行情变化导致抵押财产价值减少的条款。“抵押物估值下降了,意味可贷款金额减少,所以需要补足抵押物”。
 
而深圳工商银行某支行的一份个人购房借款合同中,亦规定了担保发生不利于贷款人贷款债权的变化,借款人未另行提供贷款人认可的新的担保的,可以要求借款人另行提供贷款人认可的担保。
 
条款合法吗?
 
北京市盈科(苏州)律师事务所律师陈会军告诉经济观察报,在抵押贷款合同中,往往约定当抵押物价值减少到一定程度时,银行作为抵押权人可要求抵押人补足抵押物的价值。类似的条款符合现行法律规定,比如民法典第408条所规定的,抵押财产价值减少时,抵押权人有权请求恢复抵押财产的价值,或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值,也不提供担保的,贷款人有权请求抵押人提前清偿债务。
 
陈会军认为,即使贷款合同是格式条款,贷款银行要求补足抵押物的价值也符合公平原则,是有法律依据的。但他同时表示,抵押物价值贬损及其补足的量化问题仍然值得关注和商榷。比如谁来认定抵押物价值存在贬损?量化的鉴定标准是怎样的?即怎样认定抵押物价值是贬损了而不是不变或升值;如果的确贬损,贬损多少。比如不能因为小区内某个业主大降价卖房了,或者司法拍卖降价卖房了,就认定抵押物贬值了。
 
北京市隆安律师事务所上海分所律师徐正宇则认为,如果出现抵押物价值降低导致银行抵押物不足值,且借款人没有按银行要求补足抵押物,银行可以按照合同约定要求借款人一次性偿还本息及相关费用或按照法定程序对抵押物进行拍卖、变卖。
 
但房价是一个动态变化的过程,在诉讼过程中,房价可能恢复至原有水平甚至大幅上涨,在实践中,银行对个人购房按揭贷款,极少主张这一权利。此外,如果借款人认为这些条款是银行重复使用的格式文本,没有用显著提醒或解释的方式来引起合同签订者注意,可以向司法机关主张该条款无效。当然,在司法机关认定无效之前,这些条款在形式上依然推定有效,受到法律保护。抵押人如遇此情形,建议还是以协商为主,同时补足担保也有多种方式,如增加保证人、增设保证金、新增抵押物等。
 
下行的市场
 
补抵押物事件的发生与房价大幅下降不无关系。王先生购买房产的增城区为广州外围区域,近一年房价下跌幅度明显。一位当地中介告诉经济观察报,2022年初,增城区大部分板块的新房价格均在2万元/平方米以上,而现在,大部分房源已经跌至1字头,跌幅在4000-6000元/平方米不等。部分板块的“网红盘”单价最高时曾冲到3.5万元/平方米以上,现在也回落到3万元/平方米以下了。
 
作为广州的不限购区域,增城曾吸引了不少刚需置业。根据克而瑞数据,2017年-2021年,增城区每年新房成交量都超过2万套,也因此被冠以广州“东大仓”的称号。随之而来的是,增城区新房均价从2017年的不到1.2万元/平方米一路上涨至2021年接近2.1万元/平方米。
 
但从2021年8月开始,增城区房价一路下跌,2022年5月(前半月)增城房价进一步下滑至1.8万元/平方米左右,几乎与2019年房价相当。也是在当年5月,为缓解库存压力,增城区发起官方购房团购,增城区住建局曾向辖区内房地产企业下发了一份《关于组织开展团体购房活动的函》,鼓励地产公司与在增城的大企业开展团购,全区共有59盘入列。
 
在四个一线城市中,除广州外,深圳楼市同样下行趋势明显。根据国家统计局公布的2022年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,在一线城市中,北京和上海的新房价格同比、环比仍然保持上涨态势。而广州和深圳的新房价格则持续下行,广州新房价格同比仅高出0.2%,深圳已经回到去年同一价格水平。
 
“一些曾经热门板块的学区房跌幅更大,甚至比最高点跌去超过3成。”上述深圳贷款经理分析,如果是2020年下半年或2021年年初踩在高位的购房者,如果贷款70%,就可能会出现房屋跌破了抵押贷款金额的情况。
 
二手房方面,北京和上海二手房价格同比增幅为5.2%和3.5%,而广州和深圳二手房价同比下跌。
 
根据乐有家研究中心数据,2022年11月,深圳有超40%的房源低于指导价成交,接近参考价(成交价与参考价差值10%以下)房源成交占比高达85%。从这个数据来看,目前深圳二手房低于或接近参考价成交已经成为常态。
 
据2023年1月3日深圳市住建局公布的最新数据,深圳2022年二手住宅共成交21701套,较2021年成交量下滑46.68%,月均成交仅约1808套。2021年,深圳二手房交易套数同样下跌超过50%。也就是说,深圳连续两年二手房交易量接近腰斩。
 
值得注意的是,此前备受瞩目的深圳首批可售型人才房销售同样“遇冷”。虽然价格普遍只有同类市场化价格的6折,但根据深圳住建局公示的数据,截至2022年12月28日19时选房结束,第一批次4422套可售人才房中共有1930套房源被选定,其中两房共1957套,剩余超过一半;三房共2465套,剩余近6成。首批次可售型人才房的6个项目中,大鹏的安居君兰湾府是选购率最低的,共选走了23套,选购率仅4%。
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